Collaboration Spéciale de Lina Slavova – Legal Pro Consultant

La superficie locative de votre local est à la base du calcul du loyer que vous payez à votre bailleur. Est-ce que vous vous êtes assurés du mesurage adéquat de votre espace? Une mesure juste équivaut à un loyer juste. Pourquoi payer plus que ce que votre entente prévoit?

Voici quelques éléments à considérer lors de la négociation de votre bail:

• Inclure dans le bail l’obligation de faire mesurer le local par une partie indépendante, arpenteur ou architecte;

• Préciser clairement la méthode de mesurage choisi (le reste du présent billet traite justement des méthodes de mesurage utilisées dans l’industrie de l’immobilier);

• Indiquer un délai précis à l’intérieur duquel le bailleur doit procéder au mesurage et vous fournir le Certificat de mesurage;

• Prévoyez le droit de le faire à sa place et à ses frais s’il fait défaut de respecter son engagement;

• Obtenez  le droit de faire vérifier le certificat de mesurage qui vous sera remis.

Habituellement la clause du bail définissant les lieux loués mentionne une superficie locative approximative qui doit être mesurée ultérieurement et par la suite, le loyer payable est ajusté en conséquence.

Selon le standard de mesurage Boma 1996 utilisé dans l’industrie de l’immobilier la superficie locative est composée de la superficie utilisable, soit la superficie du local tel qu’occupé à laquelle on applique un facteur de majoration pour les aires communes de l’étage (corridors, salles de bains, lobby) et les aires communes de l’immeuble (lobby du rez-de-chaussée, corridors publics, conciergerie).

La formule:

Superficie locative = [Superficie utilisable x (1 + le pourcentage des aires communes de l’étage)] x (1 + le pourcentage des aires communes de l’immeuble).

Le facteur pour les aires communes est un ratio que l’on utilise pour déterminer la part proportionnelle de chaque locataire.

Facteur  aires communes étage =           Superficie locative de l’étage

Superficie utilisable de l’étage

Facteur aires communes immeuble =   Superficie locative de l’immeuble

Superficie utilisable de l’immeuble

Ce genre de facteur peut varier selon les différents immeubles entre 10% et 20%.

La méthode de mesurage Boma 1996 fut révisée en 2010 (ANSI/BOMA Z65.1-2010)  mais le nouveau standard n’est pas obligatoire et les parties ont le choix de continuer d’appliquer l’ancienne norme.

Quelques  nouveautés introduites par la norme révisée:

-         La possibilité de choisir entre deux options de mesurage : méthode A et méthode B.

La méthode A ressemble essentiellement à la méthode BOMA 1996 alors que la méthode B introduit un nouveau facteur de majoration unique pour tout l’immeuble. Donc chaque locataire sans égard à son étage obtient le même facteur de majoration que tous les autres locataires de l’immeuble;

-         La nouvelle version contient plus de définitions donc plus de précision;

-         Lien interactif avec des explications;

Quelle méthode devez-vous choisir?  La méthode B du standard Boma 2010  avec facteur unique avantagera dans la plupart des cas le bailleur. En effet certains locataires verront une augmentation de leur loyer comparativement au loyer qui aurait été payable en utilisant la méthode d’étage par étage.

J’espère que cet article vous a instruit sans trop vous ennuyez.

Pour ceux et celles qui sont intéressés à acheter le e-book  sur la nouvelle norme 2010 voici le lien vers le site web de BOMA International: http://bit.ly/KvLU3Y

Lina Slavova – Avocate – Legal Pro Consultant    www.legalproconsultant.com

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